Các công trình không cần giấy phép xây dựng có thật sự miễn trừ mọi trách nhiệm?

Giấy phép xây dựng – một thuật ngữ quen thuộc với bất kỳ ai có ý định xây sửa nhà cửa, công trình. Đây được xem là “tấm vé thông hành” hợp pháp, đảm bảo rằng mọi công trình từ nhỏ đến lớn đều tuân thủ quy hoạch, tiêu chuẩn kỹ thuật, và an toàn cho cộng đồng. Tuy nhiên, ít ai biết rằng, không phải công trình nào cũng cần đến tấm vé này. Pháp luật Việt Nam đã có những quy định cụ thể về các công trình không cần giấy phép xây dựng, mở ra cánh cửa cho nhiều chủ đầu tư, đồng thời đặt ra trách nhiệm không nhỏ về việc tự giác tuân thủ.

Vậy những công trình nào thuộc diện đặc biệt này? Liệu ngôi nhà mơ ước của bạn có nằm trong danh sách được miễn giấy phép? Bài viết này sẽ cùng bạn khám phá sâu hơn về các quy định pháp luật mới nhất, những điều kiện cần và đủ để được miễn giấy phép, cũng như những trách nhiệm không thể bỏ qua ngay cả khi bạn không cần “xin phép”.

Nội dung chính

Định nghĩa và thẩm quyền cấp phép xây dựng

Trước khi đi sâu vào danh sách miễn trừ, chúng ta cần hiểu rõ Giấy phép xây dựng là gì và vai trò của nó. Theo các nguồn thông tin chính thống, Giấy phép xây dựng được định nghĩa là “văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.” Đây không chỉ là một thủ tục hành chính đơn thuần mà còn là công cụ quan trọng để Nhà nước quản lý chặt chẽ quá trình phát triển đô thị, nông thôn, đảm bảo các công trình được xây dựng đúng quy hoạch, bền vững và an toàn cho người sử dụng.

Vậy ai là người có quyền cấp “tấm vé thông hành” quan trọng này? Theo Điều 103 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 37 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020), thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng được phân cấp rõ ràng:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Có thẩm quyền cấp phép cho các công trình lớn, quan trọng thuộc đối tượng yêu cầu giấy phép trên địa bàn tỉnh. Đặc biệt, UBND cấp tỉnh có thể phân cấp hoặc ủy quyền cho các Sở Xây dựng, Ban quản lý các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, và cả UBND cấp huyện để cấp phép trong phạm vi chức năng và quản lý của họ. Điều này thể hiện sự linh hoạt trong quản lý, phù hợp với đặc thù từng địa phương.
Ủy ban nhân dân cấp huyện: Chịu trách nhiệm cấp phép cho các công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý. Đây là thẩm quyền sát dân, giúp người dân dễ dàng hơn trong việc tiếp cận các thủ tục hành chính liên quan đến nhà ở cá nhân.

Điều đáng lưu ý là, cơ quan nào có thẩm quyền cấp phép công trình không cần giấy phép xây dựng cũng chính là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và đặc biệt là thu hồi giấy phép đã cấp nếu phát hiện sai phạm. Trong trường hợp cơ quan cấp phép không thu hồi giấy phép cấp sai quy định, UBND cấp tỉnh có quyền trực tiếp ra quyết định thu hồi, thể hiện sự kiểm soát chặt chẽ từ cấp trên.

Các công trình không cần giấy phép xây dựng

Đây chính là phần được nhiều người quan tâm nhất. Pháp luật đã rất rõ ràng trong việc liệt kê các công trình không cần giấy phép xây dựng, giúp giảm gánh nặng thủ tục cho chủ đầu tư mà vẫn đảm bảo được công tác quản lý. Theo Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung năm 2020), có 9 trường hợp cụ thể được miễn giấy phép. Chúng ta hãy cùng phân tích sâu công trình không cần giấy phép xây dựng qua từng trường hợp để hiểu rõ hơn:

Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng khẩn cấp: Đây là những công trình mang tính chất đặc biệt, cần được ưu tiên triển khai ngay lập tức vì lý do an ninh quốc phòng hoặc xử lý các tình huống khẩn cấp, do đó việc cấp phép sẽ không được áp dụng để đảm bảo tính kịp thời.
Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được quyết định đầu tư bởi các cấp có thẩm quyền cao: Các dự án này thường có quy mô lớn, được phê duyệt chặt chẽ từ Chính phủ, các bộ ngành trung ương, hoặc UBND các cấp. Quá trình phê duyệt đã bao gồm các bước thẩm định, đánh giá kỹ lưỡng, nên việc cấp phép xây dựng riêng lẻ sẽ không cần thiết.
Công trình xây dựng tạm: Được dựng lên để phục vụ trực tiếp cho việc thi công công trình chính và có kế hoạch dỡ bỏ khi công trình chính hoàn thành. Tuy nhiên, cần lưu ý một điều kiện quan trọng: công trình tạm phải được dỡ bỏ khi công trình chính đi vào hoạt động, trừ trường hợp nó phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được duyệt.
Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong hoặc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc: Đây là một trường hợp phổ biến liên quan đến nhà ở dân dụng. Việc miễn giấy phép chỉ áp dụng khi nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phải phù hợp với quy hoạch xây dựng hiện hành, và đặc biệt là phải đáp ứng các yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường. Nếu việc cải tạo ảnh hưởng đến kết cấu hoặc thay đổi công năng, giấy phép là bắt buộc.
Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ: Các công trình này có đặc thù riêng và đã được điều chỉnh bởi các luật chuyên ngành khác, do đó không cần giấy phép xây dựng riêng.
Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên hoặc công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị: Những công trình như đường sá, cầu cống, đường điện… có tính liên vùng hoặc trải dài ngoài đô thị, chỉ cần phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này: Trường hợp này áp dụng cho các công trình đã trải qua quá trình thẩm định thiết kế rất chặt chẽ, đảm bảo các yếu tố kỹ thuật, an toàn và quy hoạch.
Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt: Điểm mấu chốt ở đây là “quy hoạch chi tiết 1/500”. Khi cả một khu đô thị hoặc dự án nhà ở đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, mọi lô đất, mọi ngôi nhà trong đó đều đã được quy định rõ ràng về chiều cao, mật độ xây dựng, kiến trúc…, nên từng ngôi nhà riêng lẻ không cần thêm giấy phép.
Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt: Tương tự, các công trình không cần giấy phép xây dựng còn bao gồm công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng. Tuy nhiên, có một ngoại lệ quan trọng: các công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa thì vẫn cần giấy phép để bảo tồn giá trị kiến trúc, lịch sử.

Hậu quả nặng nề khi vượt rào pháp lý về công trình không cần giấy phép xây dựng

Dù đã có danh sách rõ ràng về các công trình không cần giấy phép xây dựng, không ít chủ đầu tư vẫn “liều mình” xây dựng không phép, hoặc không tuân thủ các điều kiện đi kèm. Hậu quả của hành vi này không hề nhỏ, có thể dẫn đến những tổn thất tài chính và pháp lý nghiêm trọng.

Theo Khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, mức xử phạt khi xây dựng không có giấy phép (đối với các công trình bắt buộc phải có) được quy định cụ thể như sau:

Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ.
Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác.
Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.

Cần lưu ý rằng, các mức phạt nêu trên áp dụng đối với tổ chức. Đối với cá nhân có cùng hành vi vi phạm, mức phạt sẽ bằng 1/2 so với tổ chức. Điều này nhấn mạnh trách nhiệm cá nhân của chủ đầu tư.

Ngoài phạt tiền, biện pháp khắc phục hậu quả nghiêm khắc nhất chính là “buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.” Đây là một hậu quả vô cùng nặng nề, không chỉ gây thiệt hại về tài chính mà còn lãng phí công sức, thời gian và vật tư.

Hậu quả nặng nề khi vượt rào pháp lý về công trình không cần giấy phép xây dựng

Lời khuyên cho chủ đầu tư về các công trình không cần giấy phép xây dựng

Pháp luật có thể thay đổi, và việc cập nhật thông tin là vô cùng cần thiết. Hãy tham khảo Luật Xây dựng, các Nghị định hướng dẫn, và đặc biệt là các quy định riêng của địa phương mình. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào, đừng ngần ngại tìm đến sự tư vấn từ các chuyên gia pháp lý hoặc trực tiếp liên hệ với cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương.

Việc công trình không cần giấy phép xây dựng không có nghĩa là công trình của bạn nằm ngoài sự quản lý của nhà nước. Hãy nhớ thực hiện đầy đủ trách nhiệm thông báo và gửi hồ sơ thiết kế (nếu có) để tránh các rắc rối về sau. Quan trọng hơn, dù không cần giấy phép, mọi công trình vẫn phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về an toàn lao động, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và tiêu chuẩn kỹ thuật.

Nếu có bất cứ thắc mắc về pháp lý nhà đất và các công trình không cần giấy phép xây dựng, vui lòng liên hệ Thịnh Cường Holding để biết thêm chi tiết nhất!