Điều chỉnh giấy phép xây dựng: Hiểu rõ điều 98 để xây nhà đúng luật!

• Bạn đang trong quá trình xây dựng tổ ấm mơ ước và phát hiện mình muốn thay đổi một vài chi tiết so với bản vẽ ban đầu? Hoặc có thể, một quy định mới được ban hành khiến công trình của bạn không còn hoàn toàn khớp với giấy phép đã cấp? Đừng hoảng hốt! Trong bối cảnh pháp luật về xây dựng liên tục được cập nhật, việc điều chỉnh giấy phép xây dựng nhà ở không còn là điều xa lạ.

Bài viết này sẽ cùng bạn đi sâu vào Điều 98 điều chỉnh giấy phép xây dựng của Luật Xây dựng 2014, khám phá toàn bộ thủ tục cấp giấy phép xây dựng khi cần điều chỉnh, từ hồ sơ, quy trình đến những câu hỏi thường gặp như điều chỉnh giấy phép xây dựng mất bao lâu và liệu điều chỉnh giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ có những điểm gì khác biệt. Hãy cùng tìm hiểu để đảm bảo công trình của bạn luôn hợp pháp và vững bền!

Giấy phép xây dựng trong quy định của pháp luật

Trước khi đi sâu vào việc điều chỉnh, chúng ta cần hiểu rõ giấy phép xây dựng là gì. Theo Khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014, giấy phép xây dựng là “một văn bản pháp lý được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cho phép chủ đầu tư thực hiện các hoạt động xây dựng, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình xây dựng.” Đây không chỉ là một tờ giấy đơn thuần mà là điều kiện tiên quyết để đảm bảo mọi công trình được xây dựng hợp pháp, đúng quy hoạch và an toàn.

Công trình xây dựng được định nghĩa rộng rãi là “sản phẩm do con người xây dựng, bao gồm các vật liệu xây dựng, thiết bị được lắp đặt vào công trình và có sự kết nối cố định với đất,” bao gồm các phần dưới mặt đất, trên mặt đất, dưới mặt nước và trên mặt nước (Khoản 10 Điều 3 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi theo Luật Xây dựng sửa đổi 2020).

Giấy phép xây dựng thường chứa đựng những thông tin cốt lõi như tên công trình và dự án, tên và địa chỉ chủ đầu tư, địa điểm và vị trí xây dựng, loại và cấp công trình, cốt xây dựng, chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng. Đặc biệt, đối với công trình dân dụng, công nghiệp hoặc nhà ở riêng lẻ, giấy phép còn bao gồm tổng diện tích xây dựng, diện tích xây dựng tầng 1, số tầng (bao gồm tầng hầm, tầng áp mái, tầng kỹ thuật và tum), và chiều cao tối đa của toàn bộ công trình. Một điểm quan trọng là thời hạn khởi công công trình phải trong vòng 12 tháng kể từ ngày cấp giấy phép xây dựng.

Khi nào thì cần điều chỉnh giấy phép xây dựng?

Việc điều chỉnh giấy phép xây dựng trở nên cần thiết khi có sự thay đổi đáng kể so với thiết kế ban đầu đã được cấp phép. Đây là một điểm quan trọng mà nhiều chủ đầu tư thường bỏ qua. Theo Khoản 1 Điều 98 điều chỉnh giấy phép xây dựng của Luật Xây dựng 2014 và Điều 51 Nghị định 15/2021/NĐ-CP, chủ đầu tư phải làm thủ tục cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh nếu có các thay đổi sau:

• Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài: Điều này đặc biệt áp dụng cho các công trình trong khu vực đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc chặt chẽ.
• Thay đổi các yếu tố ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính: Bao gồm những điều chỉnh về vị trí, diện tích xây dựng, quy mô, chiều cao, hoặc số tầng của công trình. Đây là những thay đổi có thể ảnh hưởng trực tiếp đến sự an toàn và ổn định của công trình.
• Điều chỉnh thiết kế nội thất làm thay đổi công năng sử dụng: Đặc biệt nếu sự thay đổi này ảnh hưởng đến các yếu tố quan trọng như an toàn kết cấu, phòng cháy chữa cháy hoặc bảo vệ môi trường.

Tuy nhiên, có một lưu ý quan trọng là nếu các thay đổi trong thiết kế không ảnh hưởng đến các nội dung chính đã ghi trong giấy phép xây dựng và bản vẽ thiết kế kèm theo, thì bạn không cần thực hiện thủ tục cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh. Việc phân biệt rõ ràng khi nào cần và không cần điều chỉnh sẽ giúp bạn tiết kiệm đáng kể thời gian và công sức. Nếu cố tình không điều chỉnh khi cần thiết, bạn có thể đối mặt với những hậu quả pháp lý nghiêm trọng, bao gồm bị xử phạt hành chính và buộc tháo dỡ công trình.

Thủ tục cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh

Theo Khoản 2 Điều 51 Nghị định 15/2021/NĐ-CP và Khoản 2 Điều 98 điều chỉnh giấy phép xây dựng Luật Xây dựng 2014, bộ hồ sơ đầy đủ gồm:

• Đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng: Bạn cần sử dụng mẫu số 02 Phụ lục II Nghị định 15/2021/NĐ-CP.
• Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp trước đó: Đây là tài liệu gốc chứng minh quyền được phép xây dựng ban đầu của bạn.
• 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng đã được điều chỉnh: Các bản vẽ này phải được triển khai theo quy định tại các Điều 43, 44, 45, 46 hoặc 47 của Nghị định 15/2021/NĐ-CP. Đặc biệt, bản vẽ cần thể hiện rõ sự khác biệt so với thiết kế ban đầu.
• Báo cáo kết quả thẩm định và văn bản phê duyệt thiết kế xây dựng điều chỉnh (trừ nhà ở riêng lẻ): Cần có nội dung đảm bảo an toàn chịu lực, an toàn phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường.

Quy trình điều chỉnh giấy phép xây dựng

• Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ. Dựa trên danh mục đã liệt kê ở trên, hãy tập hợp đầy đủ và kiểm tra kỹ lưỡng các giấy tờ.
• Bước 2: Nộp hồ sơ. Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng ban đầu.
  • Cấp huyện: Đối với công trình hoặc nhà ở riêng lẻ có giấy phép xây dựng do UBND cấp huyện cấp.
  • Cấp tỉnh: Đối với công trình có giấy phép xây dựng do UBND cấp tỉnh cấp.
  • Lưu ý: Nếu địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa, hồ sơ có thể nộp trực tiếp tại cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng ban đầu.
• Bước 3: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ.
  • Cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra hồ sơ và ghi biên nhận nếu hồ sơ hợp lệ hoặc hướng dẫn hoàn thiện nếu chưa đầy đủ.
  • Trong vòng 07 ngày làm việc kể từ khi nhận hồ sơ, cơ quan sẽ thẩm định, kiểm tra thực địa và thông báo một lần bằng văn bản nếu cần bổ sung.
  • Nếu việc bổ sung không đáp ứng, trong 03 ngày làm việc (hoặc 5 ngày đối với nhà ở riêng lẻ sau khi bổ sung lần đầu không đủ), cơ quan sẽ thông báo lý do từ chối.
  • Đối với nhà ở riêng lẻ, UBND cấp quận/huyện sẽ xin ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước liên quan; cơ quan này có 12 ngày làm việc để trả lời. Sau 12 ngày nếu không có văn bản trả lời thì được coi là đồng ý.
• Bước 4: Nhận kết quả. Sau khi hoàn tất quá trình thẩm định và xử lý, chủ đầu tư nhận kết quả điều chỉnh giấy phép xây dựng từ cơ quan thẩm quyền.

Điều chỉnh giấy phép xây dựng mất bao lâu?

Theo quy định, thời gian giải quyết là 20 ngày làm việc đối với công trình xây dựng và 15 ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Thẩm quyền điều chỉnh giấy phép xây dựng

Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng ban đầu chính là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh giấy phép xây dựng do mình cấp, theo Khoản 4 Điều 103 Luật Xây dựng 2014. Cụ thể:

• Bộ Xây dựng: Cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp đặc biệt.
• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng cấp I, cấp II; công trình tôn giáo; công trình di tích lịch sử – văn hóa, công trình tượng đài, tranh hoành tráng được xếp hạng; công trình trên các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị; công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. UBND cấp tỉnh có thể phân cấp cho Sở Xây dựng, ban quản lý khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.
• Ủy ban nhân dân cấp huyện: Cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình, nhà ở riêng lẻ xây dựng trong đô thị, trung tâm cụm xã, trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa thuộc địa bàn do mình quản lý.