Bạn đang ấp ủ giấc mơ về một ngôi nhà mơ ước, một không gian sống hoàn hảo cho gia đình? Hay bạn là một nhà đầu tư đang tìm kiếm cơ hội trên thị trường bất động sản sôi động? Dù là ai, việc nắm vững các quy định pháp lý về xây dựng, đặc biệt là giấy phép hoàn công xây dựng chính là chìa khóa vàng để biến ước mơ thành hiện thực một cách hợp pháp, an toàn và bền vững. Trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa nhanh chóng và các quy định pháp luật ngày càng chặt chẽ, việc hiểu rõ về giấy phép xây dựng và hoàn công xây dựng không chỉ là cần thiết mà còn là yếu tố quyết định giá trị tài sản và sự an tâm của bạn.
Nội dung chính
Giấy phép hoàn công xây dựng là gì?
Sau khi công trình hoàn thành, một thủ tục pháp lý không kém phần quan trọng khác cần được thực hiện: hoàn công xây dựng. Đây là “một thủ tục hành chính trong quản lý xây dựng để nhà nước xác nhận bên đầu tư, bên đơn vị thi công đã hoàn thành công trình sau khi được cấp giấy phép xây dựng và hoàn tất công tác nghiệm thu. Hoàn công không chỉ đơn thuần là việc chứng nhận công trình đã hoàn thành mà còn là bước thể hiện tình trạng thực tế của công trình và thay đổi so với thiết kế ban đầu.
Điều này đặc biệt quan trọng vì nó là điều kiện tiên quyết để được cấp đổi lại sổ hồng trong đó thể hiện những thay đổi về hiện trạng nhà đất sau khi thi công. Một căn nhà thiếu giấy phép hoàn công xây dựng sẽ chưa được pháp luật thừa nhận, từ đó khiến bạn có thể bị thu hồi đất hoặc việc mua bán gặp khó khăn do người mua e ngại. Do đó, hoàn công không chỉ là việc tuân thủ pháp luật mà còn là bảo chứng cho giá trị và quyền sở hữu hợp pháp của tài sản.
Những trường hợp cần và không cần hoàn công
Theo Luật Xây dựng 2014 và Nghị định 59/2015/NĐ-CP, hầu hết các công trình xây dựng nhà ở hay công trình xây dựng khác đều phải xin giấy phép xây dựng và thực hiện hoàn công. Tuy nhiên, có những trường hợp ngoại lệ được miễn giấy phép xây dựng và do đó không cần hoàn công. Điển hình như các công trình bí mật nhà nước, công trình khẩn cấp, hoặc nhà ở riêng lẻ ở nông thôn (thuộc khu vực chưa có quy hoạch được duyệt).
Các trường hợp khác bao gồm công trình sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi kết cấu chịu lực hay công năng và phù hợp quy hoạch, hoặc nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng thuộc dự án khu đô thị/nhà ở đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt. Việc xác định rõ công trình của bạn có thuộc diện miễn hoàn công hay không là rất quan trọng để tránh lãng phí thời gian và công sức.
Hồ sơ hoàn công
Hồ sơ hoàn công xây dựng là tập hợp các tài liệu chứng minh quá trình thi công và nghiệm thu công trình. Theo Thông tư số 05/2015/TT-BXD, những giấy tờ thiết yếu bao gồm giấy phép xây dựng gốc, các hợp đồng xây dựng ký với nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát. Bên cạnh đó, bạn cần có báo cáo kết quả khảo sát xây dựng, hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công, báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế.
Đặc biệt, bản vẽ hoàn công là không thể thiếu, nhất là trong trường hợp việc thi công có sai khác so với thiết kế ban đầu. Các tài liệu khác như báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu có), hay văn bản chấp thuận về an toàn phòng cháy, chữa cháy cũng cần được bổ sung tùy thuộc vào đặc thù của công trình. Việc chuẩn bị đầy đủ và chính xác các loại giấy tờ này sẽ giúp quy trình hoàn công diễn ra nhanh chóng và thuận lợi.
Quy trình thực hiện thủ tục hoàn công
Để khắc phục tình trạng kéo dài thời gian của quy trình cũ, quy trình hoàn công xây dựng hiện nay đã được cải tiến và đơn giản hóa hơn.
- Bước 1: Chủ sở hữu nộp hồ sơ hoàn công tại UBND cấp quận/huyện/thị xã hoặc cấp xã tại địa phương công trình.
- Bước 2: Hồ sơ sau đó được chuyển về phòng Quản lý đô thị để xem xét. Một điểm thay đổi quan trọng là các bên liên quan (chủ nhà, nhà thầu, thiết kế, giám sát) sẽ tự lập Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng và cùng ký để chịu trách nhiệm liên đới, thay vì chờ cơ quan chức năng kiểm tra trực tiếp.
- Bước 3: Hồ sơ hợp lệ sẽ được ký phê duyệt và chuyển Chi cục Thuế để bạn thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Bước 4: Sau khi nộp tiền và lệ phí theo thông báo, bạn sẽ nhận được Giấy chứng nhận Hoàn công, hoàn tất quá trình hợp thức hóa tài sản của mình.
Trách nhiệm của các bên liên quan khi hoàn công
Để đảm bảo quá trình hoàn công xây dựng diễn ra suôn sẻ, trách nhiệm của các bên cần được phân định rõ ràng. Chủ đầu tư có vai trò then chốt trong việc lập hồ sơ hoàn công, tổ chức nghiệm thu và cùng chịu trách nhiệm về chất lượng công trình. Đơn vị thi công cũng phải chịu trách nhiệm về chất lượng, tham gia ký kết nghiệm thu và hoàn thành các nghĩa vụ hợp đồng.
Nếu có, đơn vị tư vấn, giám sát sẽ thực hiện nhiệm vụ tư vấn, kiểm tra và giám sát quá trình thi công, đồng thời tham gia ký xác nhận bản vẽ hoàn công. Đơn vị thiết kế thi công chịu trách nhiệm tham gia nghiệm thu và lập bản vẽ hoàn công phản ánh đúng thực tế nếu có thay đổi so với thiết kế ban đầu. Sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên là yếu tố then chốt để đảm bảo tính chính xác và hợp pháp của hồ sơ hoàn công.
Chi phí hoàn công nhà ở bao nhiêu?
Chi phí hoàn công nhà ở là một trong những mối quan tâm hàng đầu của chủ nhà. Mức phí này thường dao động từ 15 – 30 triệu đồng (Cenhomes.vn), tùy thuộc vào quy mô và đặc điểm của công trình.
Các khoản mục chính bao gồm phí lập hồ sơ và bản vẽ hoàn công (khoảng 150.000 đồng/m² theo Tre Nghệ hoặc 10.000 – 15.000 đồng/m² sàn xây dựng, thuế giá trị gia tăng (GTGT) và lệ phí trước bạ. Thuế GTGT được tính theo công thức cụ thể, với mức thuế khoán là 5% (không bao thầu nguyên vật liệu) hoặc 3% (có bao thầu).
Đặc biệt, đối với nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tạo lập thông qua hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ, bạn sẽ không phải nộp lệ phí trước bạ mà chỉ phát sinh thuế xây dựng cơ bản. Việc nắm rõ các khoản mục chi phí giúp bạn dự trù ngân sách hiệu quả và tránh những bất ngờ tài chính.
Những lưu ý quan trọng khi hoàn công
Trong quá trình thực hiện hoàn công xây dựng, có một số điểm quan trọng cần đặc biệt lưu ý. Bản vẽ hoàn công phải mô tả rõ hiện trạng công trình, thể hiện chính xác kích thước, vị trí, thiết bị và vật liệu, phản ánh đúng những thay đổi so với bản vẽ thiết kế ban đầu. Đối với nhà xây sai phép, công trình vẫn có thể được hoàn công nếu chủ nhà trả lại hiện trạng theo đúng giấy phép xây dựng và không ảnh hưởng đến an toàn công trình, đồng thời phù hợp với quy hoạch đã duyệt.
Về thời hạn, hiện tại pháp luật “không có quy định về thời hạn hoàn công sau khi xây dựng xong công trình nhà ở” và CHƯA HOÀN CÔNG XÂY DỰNG SẼ KHÔNG BỊ XỬ PHẠT. Tuy nhiên, cần nhớ rằng nhà chưa hoàn công sẽ “bị mất giá trị” và “việc bán nhà sẽ khó khăn và giá trị bán sẽ thấp hơn. Điều này cũng ảnh hưởng đến khả năng vay ngân hàng, khi nhà chưa hoàn công có thể được định giá thấp hơn và ngân hàng có thể yêu cầu thêm các biện pháp bảo đảm.
Về người thực hiện thủ tục, trước ngày 15/8/2021, người đứng tên trên giấy phép xây dựng là người có trách nhiệm tiến hành hoàn công. Sau thời điểm này, cần tham khảo cơ quan chức năng địa phương để có thông tin chính xác nhất.
Đối với nhà ở từ 07 tầng trở lên, ngoài việc nghiệm thu công trình, chủ nhà cần chuẩn bị hồ sơ hoàn thành công trình và thông báo cho cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền để được kiểm tra trước khi đưa công trình vào sử dụng. Hồ sơ này tương tự như hồ sơ hoàn công thông thường.
Nếu bạn đang tìm kiếm sự tư vấn chuyên nghiệp, hỗ trợ tận tâm trong việc hoàn thiện các thủ tục pháp lý về xây dựng, bao gồm cả việc xin giấy phép xây dựng và giấy phép hoàn công xây dựng, đừng ngần ngại liên hệ Thịnh Cường Holding. Với kinh nghiệm và đội ngũ chuyên gia am hiểu pháp luật, chúng tôi cam kết mang đến những giải pháp tối ưu, giúp bạn an tâm hoàn thành mọi công việc, từ khâu chuẩn bị hồ sơ đến khi công trình được hợp thức hóa hoàn toàn. Hãy để Thịnh Cường Holding đồng hành cùng bạn trên con đường kiến tạo giá trị bền vững cho công trình của mình!
