Khi nào công trình xây dựng sai nội dung giấy phép trở thành “quả bom nổ chậm”?

Giấy phép xây dựng là tấm “giấy thông hành” hợp pháp, là kim chỉ nam cho mọi công trình, từ ngôi nhà nhỏ đến tòa nhà chọc trời. Nó không chỉ là một văn bản hành chính mà còn là lời cam kết của chủ đầu tư về việc tuân thủ quy hoạch, tiêu chuẩn kỹ thuật, và an toàn cộng đồng. Thế nhưng, trong thực tế, không ít trường hợp, công trình xây dựng sai nội dung giấy phép đã trở thành một vấn đề nhức nhối, tiềm ẩn vô vàn rủi ro và hệ lụy pháp lý nghiêm trọng.

Vậy, hành vi “xây dựng sai phép” được hiểu như thế nào trong mắt pháp luật? Những hậu quả nào đang chờ đón các chủ đầu tư vi phạm? Và quan trọng hơn, làm thế nào để tránh rơi vào tình huống “tiến thoái lưỡng nan” này, hoặc xử lý kịp thời khi đã lỡ sai? Bài viết này sẽ đi sâu vào phân tích mọi khía cạnh, giúp bạn có cái nhìn rõ ràng nhất về vấn đề nan giải này.

Công trình xây dựng sai nội dung giấy phép là gì?

Công trình xây dựng trái phép (sai phép) là hành vi của tổ chức, cá nhân khi xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng đã được ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện, cấp tỉnh cấp.” Đây không chỉ là một quan niệm thông thường mà còn được khẳng định gián tiếp qua các quy định tại khoản 4 điều 12 luật xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020), nghiêm cấm hành vi xây dựng không đúng giấy phép.

Để dễ hình dung, một công trình xây dựng sai nội dung giấy phép là công trình mà quá trình thi công và thành phẩm thực tế khác biệt so với những gì đã được phê duyệt chi tiết trong giấy phép. Sự khác biệt này có thể biểu hiện ở nhiều khía cạnh:

• Thay đổi thiết kế hoặc quy mô vượt phép: Đây là vi phạm phổ biến nhất. Ví dụ, việc tự ý tăng thêm số tầng so với giấy phép, mở rộng diện tích xây dựng bằng cách cơi nới hoặc lấn chiếm ra ngoài ranh giới cho phép, hoặc thay đổi chiều cao công trình đều là những hành vi sai phép nghiêm trọng. Giấy phép xây dựng quy định rõ ràng mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, và việc vượt quá các chỉ số này sẽ dẫn đến vi phạm.
• Thay đổi công năng sử dụng công trình: Giấy phép xây dựng xác định rõ mục đích sử dụng của công trình (ví dụ: nhà ở, văn phòng, nhà xưởng). Nếu bạn tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng (chẳng hạn, biến nhà ở thành cơ sở kinh doanh, nhà trọ quy mô lớn) mà không có sự chấp thuận, đó cũng được coi là hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép.
• Xây dựng sai về vị trí hoặc chỉ giới xây dựng: Việc thi công công trình mà lấn chiếm không gian công cộng như vỉa hè, lòng đường, ngõ hẻm, hoặc xây dựng vượt quá chỉ giới xây dựng được xác định trong bản vẽ là những vi phạm rõ ràng, ảnh hưởng trực tiếp đến quy hoạch đô thị và quyền lợi của cộng đồng.
• Thay đổi kết cấu chịu lực chính: Đây là vi phạm cực kỳ nguy hiểm, ảnh hưởng trực tiếp đến sự an toàn của công trình. Bất kỳ sự thay đổi nào đối với các yếu tố kết cấu quan trọng như móng, cột, dầm mà không có sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền đều có thể dẫn đến hậu quả khó lường.
• Các vi phạm khác: Ngoài ra, việc không tuân thủ các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy (PCCC), bảo vệ môi trường, hoặc các quy định về khoảng cách an toàn, hay thay đổi kiến trúc mặt ngoài trong các khu vực yêu cầu quản lý kiến trúc cũng đều có thể bị coi là công trình xây dựng sai nội dung giấy phép.

Điều quan trọng cần lưu ý là “xây dựng sai nội dung giấy phép” khác với “xây dựng không có giấy phép”. Mặc dù cả hai đều là vi phạm pháp luật và bị xử lý nghiêm, nhưng mức độ và hình thức xử phạt có thể khác nhau tùy theo tính chất của hành vi vi phạm.

Hậu quả pháp lý khi có công trình xây dựng sai nội dung giấy phép

Khi một công trình xây dựng sai nội dung giấy phép bị phát hiện, chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với một loạt các hậu quả pháp lý nặng nề, từ phạt tiền đến cưỡng chế tháo dỡ. Các quy định về xử phạt được cập nhật thường xuyên, và hiện nay, căn cứ chính là nghị định 16/2022/NĐ-CP (có hiệu lực từ 28/01/2022) và nghị định 175/2024/NĐ-CP (có hiệu lực từ 30/12/2024).

Mức phạt tiền chi tiết theo từng trường hợp vi phạm

Mức phạt tiền sẽ tùy thuộc vào loại công trình, mức độ vi phạm và tính chất của hành vi:

• Trường hợp xây dựng sai nội dung trên giấy phép xây dựng để sửa chữa, cải tạo:
  • Nhà ở riêng lẻ tại đô thị: Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng.
  • Nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình khác: Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng.
  • Công trình yêu cầu lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật hoặc dự án đầu tư xây dựng: Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng.
• Trường hợp xây dựng sai nội dung trên giấy phép xây dựng để xây dựng mới:
  • Nhà ở riêng lẻ tại đô thị: Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng. (một số nguồn có thể nêu mức 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng). Thực tế đã có trường hợp bị xử phạt 17,5 triệu đồng vì “tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới nhà ở riêng lẻ”.
  • Nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình khác: Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng. (một số nguồn có thể nêu mức 25.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng).
  • Công trình yêu cầu lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật hoặc dự án đầu tư xây dựng: Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng. (lưu ý có nguồn nêu mức 70.000.000 đồng đến 90.000.000 đồng).

• Trường hợp tổ chức thi công mà không có giấy phép xây dựng:
  • Nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình khác: Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng.
  • Nhà ở riêng lẻ tại đô thị hoặc công trình yêu cầu lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật/dự án đầu tư xây dựng: Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng.
  • Công trình yêu cầu lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật hoặc dự án đầu tư xây dựng: Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.
• Đối với công trình được miễn cấp giấy phép xây dựng (nhưng xây dựng sai thiết kế được thẩm định, phê duyệt): Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng. Điều này cho thấy ngay cả khi được miễn giấy phép, việc không tuân thủ thiết kế vẫn bị xử phạt nặng.
• Các trường hợp xây dựng trái nội dung trên giấy phép hoặc không có giấy phép mà tái phạm: Mức phạt tăng lên rất cao, đặc biệt đối với công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng hoặc công trình khác, có thể lên đến 950.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng.

Biện pháp khắc phục hậu quả nghiêm trọng

Ngoài phạt tiền, người vi phạm còn phải chịu các biện pháp khắc phục hậu quả, có thể gây thiệt hại lớn hơn rất nhiều. Điều này được quy định tại điều 15 nghị định 139/2017/NĐ-CP và khoản 15 điều 16 nghị định 16/2022/NĐ-CP:

• Buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm: Đây là biện pháp nặng nhất. Thông thường, chỉ phần công trình vi phạm mới bị yêu cầu tháo dỡ. Tuy nhiên, nếu phần vi phạm không thể tách rời hoặc ảnh hưởng nghiêm trọng đến an toàn của toàn bộ công trình theo đánh giá của cơ quan chức năng, toàn bộ công trình có thể bị buộc tháo dỡ.
• Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu và bồi thường thiệt hại (nếu có): Áp dụng khi vi phạm có thể khắc phục bằng cách điều chỉnh, nhưng vẫn yêu cầu trả lại hiện trạng và bồi thường cho bên thứ ba nếu có thiệt hại.
• Buộc thực hiện biện pháp khắc phục tình trạng ô nhiễm môi trường, bổ sung phương tiện che chắn theo quy định: Áp dụng cho các vi phạm liên quan đến vệ sinh môi trường, an toàn lao động trong quá trình thi công.

Rủi ro về hoàn công và quyền sở hữu

Một hậu quả pháp lý nghiêm trọng khác khi có công trình xây dựng sai nội dung giấy phép là việc chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn, thậm chí không thể hoàn công cho công trình. Điều này đồng nghĩa với việc công trình sẽ không được cấp hoặc chuyển đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất. Từ đó, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản, khả năng mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, và các quyền lợi hợp pháp khác của chủ sở hữu.

Quy trình xử lý vi phạm đối với công trình xây dựng sai nội dung giấy phép

Khi một công trình xây dựng sai nội dung giấy phép bị phát hiện, quy trình xử lý sẽ diễn ra theo các bước chặt chẽ, đảm bảo tính minh bạch và công bằng theo nghị định 16/2022/NĐ-CP và luật xử lý vi phạm hành chính 2012 (sửa đổi 2020).

• Bước đầu tiên khi phát hiện vi phạm, các cơ quan có thẩm quyền như thanh tra xây dựng, UBND cấp xã hoặc huyện sẽ tiến hành lập biên bản, ghi rõ các thông tin về hành vi vi phạm.
• Thời hạn điều chỉnh giấy phép thể hiện tính nhân văn của pháp luật. Người vi phạm được tạo điều kiện để hoàn thiện hồ sơ xin điều chỉnh giấy phép xây dựng. Thời hạn này là 30 ngày đối với nhà ở riêng lẻ hoặc 90 ngày đối với dự án đầu tư xây dựng, tính từ ngày bị lập biên bản theo khoản 11 điều 16 nghị định 16/2022/NĐ-CP. Trong thời gian này, việc thi công thường bị đình chỉ.
• Nếu quá thời hạn cho phép mà chủ đầu tư vẫn không xuất trình được giấy phép điều chỉnh hợp lệ, cơ quan chức năng sẽ ban hành quyết định buộc tháo dỡ phần công trình vi phạm. Người vi phạm có 15 ngày kể từ ngày nhận thông báo để tự nguyện tháo dỡ. Trường hợp không tự nguyện chấp hành, cơ quan nhà nước sẽ tổ chức cưỡng chế thi hành theo điều 119 luật xử lý vi phạm hành chính 2012 (sửa đổi 2020), và mọi chi phí cưỡng chế sẽ do người vi phạm chịu.

Các vấn đề thường gặp và lời khuyên để tránh vi phạm

Trong quá trình xây dựng, chủ đầu tư thường có những thắc mắc và vướng mắc nhất định. Việc giải đáp những câu hỏi này giúp nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật.

Công trình xây dựng sai nội dung giấy phép có thể xin điều chỉnh được không?

Có, chủ đầu tư hoàn toàn có thể xin điều chỉnh giấy phép xây dựng nếu công trình xây dựng sai nội dung giấy phép bị phát hiện. Cơ hội này được quy định cụ thể tại nghị định 175/2024/NĐ-CP. Tuy nhiên, việc điều chỉnh phải được thực hiện trong thời hạn 30-90 ngày sau khi bị lập biên bản, và chỉ áp dụng cho những vi phạm có thể khắc phục được, phù hợp với quy hoạch và các quy định hiện hành.

Ai chịu trách nhiệm nộp phạt nếu mua nhà xây sai phép?

Trong trường hợp mua bán nhà ở mà công trình có vi phạm xây dựng sai phép, trách nhiệm nộp phạt thuộc về người bán (chủ cũ) nếu hành vi vi phạm xảy ra trước thời điểm chuyển nhượng quyền sở hữu. Tuy nhiên, nếu trong hợp đồng mua bán có thỏa thuận khác được công chứng hợp pháp về việc bên mua sẽ chịu trách nhiệm khắc phục các vi phạm tồn tại, thì bên mua có thể phải gánh vác trách nhiệm này. Điều này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc kiểm tra kỹ lưỡng pháp lý công trình trước khi giao dịch mua bán.

Để đảm bảo công trình của bạn luôn tuân thủ pháp luật, tránh những rủi ro liên quan đến công trình xây dựng sai nội dung giấy phép, và kiến tạo những giá trị bền vững, hãy liên hệ với Thịnh Cường Holding. Chúng tôi cung cấp giải pháp toàn diện và tư vấn xây dựng để dự án của bạn thành công đúng quy định.