Giá xây nhà phần thô là yếu tố then chốt giúp chủ đầu tư dự trù ngân sách và đưa ra lựa chọn phù hợp trước khi thi công. Năm 2025, thị trường xây dựng phần thô tại TP.HCM có nhiều biến động về vật liệu và nhân công, khiến mức giá có sự chênh lệch giữa các gói dịch vụ và khu vực. Bài viết dưới đây tổng hợp đầy đủ báo giá xây nhà phần thô mới nhất, giúp bạn nắm rõ mặt bằng chi phí hiện nay.
Nội dung chính
Giá xây nhà phần thô là gì và được tính như thế nào
Giá xây nhà phần thô bao gồm chi phí vật tư cơ bản (xi măng, cát, đá, thép, gạch, ống nước, dây điện) và nhân công cho các hạng mục như móng, khung, tường, sàn, hệ thống điện nước âm tường và chống thấm. Đây là giai đoạn nền tảng, tạo khung kết cấu chính cho ngôi nhà.
Công thức tính phổ biến:
Chi phí xây phần thô = Đơn giá xây thô x Tổng diện tích xây dựng (m²).
Diện tích quy đổi thường tính cả phần móng, tầng trệt, các tầng lầu và mái.
Ví dụ: nếu đơn giá phần thô là 3.400.000 VNĐ/m² và tổng diện tích sàn 250 m², thì chi phí phần thô khoảng 850 triệu đồng.
Bảng giá xây nhà phần thô TP.HCM năm 2025
Mức đơn giá xây dựng phần thô năm 2025 dao động từ 3.200.000 – 3.900.000 VNĐ/m², tùy theo loại nhà, vị trí và vật liệu sử dụng.
| Loại công trình | Gói cơ bản | Gói tiêu chuẩn | Gói cao cấp |
|---|---|---|---|
| Nhà phố 1 mặt tiền | 3.200.000 – 3.400.000 VNĐ/m² | 3.400.000 – 3.600.000 VNĐ/m² | 3.700.000 – 3.900.000 VNĐ/m² |
| Nhà phố 2 mặt tiền | 3.400.000 – 3.700.000 VNĐ/m² | 3.700.000 – 4.000.000 VNĐ/m² | 4.200.000 VNĐ/m² |
| Biệt thự hiện đại | 3.800.000 – 4.500.000 VNĐ/m² | 4.500.000 – 5.200.000 VNĐ/m² | 5.500.000 VNĐ/m² |
| Nhà trọ, căn hộ dịch vụ | 3.100.000 – 3.300.000 VNĐ/m² | 3.400.000 – 3.600.000 VNĐ/m² | 3.700.000 VNĐ/m² |
Lưu ý: Đơn giá trên áp dụng cho công trình có tổng diện tích ≥ 350 m², mặt bằng thi công thuận lợi, chưa bao gồm ép cọc hoặc thang máy.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá xây dựng phần thô
1. Giá vật liệu xây dựng
Biến động mạnh nhất là thép, xi măng và cát. Khi giá thép tăng 10%, giá xây thô thường tăng trung bình 2–3%.
2. Diện tích và quy mô công trình
Diện tích càng nhỏ, đơn giá xây thô càng cao do chi phí nhân công cố định không thay đổi. Với diện tích < 80m²/sàn, chi phí có thể tăng 5–10%.
3. Độ phức tạp thiết kế
Nhà có tầng hầm, mái bê tông, hoặc thang máy cần thêm biện pháp thi công và vật tư, khiến giá xây dựng phần thô tăng đáng kể.
4. Vị trí thi công
Nhà trong hẻm nhỏ hoặc khu vực khó vận chuyển vật liệu thường có báo giá phần thô cao hơn 100.000 – 200.000 VNĐ/m².
5. Tay nghề và uy tín nhà thầu
Các nhà thầu chuyên nghiệp, cam kết không phát sinh chi phí thường có giá thầu xây dựng phần thô cao hơn nhưng đảm bảo chất lượng và tiến độ.
So sánh gói xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện
| Tiêu chí | Xây nhà phần thô | Xây nhà phần thô + nhân công hoàn thiện |
|---|---|---|
| Phạm vi công việc | Thi công khung, móng, sàn, tường, hệ thống điện nước âm, chống thấm cơ bản. | Bao gồm toàn bộ phần thô và lắp đặt thiết bị điện, nước, sơn nước, lát gạch, trần, cửa. |
| Đơn giá trung bình (VNĐ/m²) | 3.200.000 – 3.900.000 | 5.000.000 – 6.500.000 |
| Vật tư | Nhà thầu cung cấp vật tư phần thô, chủ nhà tự lo phần hoàn thiện. | Nhà thầu cung cấp vật tư phần thô, chủ nhà tự chọn vật liệu hoàn thiện. |
| Ưu điểm | Kiểm soát chi phí dễ dàng, linh hoạt chọn vật liệu hoàn thiện. | Tiết kiệm thời gian, tiến độ nhanh, đồng bộ phong cách thiết kế. |
| Nhược điểm | Mất thời gian chọn vật liệu hoàn thiện, dễ phát sinh nếu thay đổi. | Chi phí tổng cao hơn, phụ thuộc nhiều vào uy tín nhà thầu. |
| Phù hợp với | Gia chủ có kinh nghiệm giám sát, muốn tiết kiệm chi phí. | Người bận rộn, muốn bàn giao trọn gói “chìa khóa trao tay”. |
Các lưu ý quan trọng khi xem báo giá xây dựng phần thô
Trước khi ký hợp đồng, bạn cần đọc kỹ báo giá xây dựng phần thô để tránh phát sinh chi phí và rủi ro trong quá trình thi công. Dưới đây là những điểm quan trọng cần lưu ý.
1. Kiểm tra phạm vi hạng mục trong báo giá
Một bảng báo giá xây nhà phần thô chuẩn phải nêu rõ các hạng mục gồm móng, khung, tường, sàn, hệ thống điện nước âm và chống thấm. Nếu mô tả chung chung, bạn nên yêu cầu nhà thầu tách rõ từng phần để tránh bị tính trùng hoặc thiếu so với thực tế.
2. Làm rõ vật liệu sử dụng và tiêu chuẩn kỹ thuật
Hãy kiểm tra xem bảng giá xây nhà phần thô có ghi cụ thể loại xi măng, thép, cát, gạch, ống nước, dây điện… kèm quy cách hay không. Một báo giá chi tiết không chỉ minh bạch mà còn giúp bạn dễ dàng so sánh giữa các nhà thầu.
3. Xác định rõ giá có bao gồm điện nước âm tường không
Đây là hạng mục thường bị bỏ sót khiến tổng chi phí đội lên. Nếu giá xây thô chưa tính nhân công điện nước âm, bạn có thể phải trả thêm vài trăm nghìn mỗi mét vuông. Vì vậy, hãy yêu cầu ghi rõ trong hợp đồng rằng phần giá này đã bao gồm hệ thống điện nước cơ bản.
4. Kiểm tra điều khoản phát sinh chi phí và tiến độ thanh toán
Một báo giá thi công xây dựng phần thô uy tín luôn kèm cam kết “không phát sinh chi phí ngoài thỏa thuận”. Đồng thời, tiến độ thanh toán nên được chia theo từng giai đoạn để bạn dễ kiểm soát chất lượng thi công.
5. Với công trình đặc biệt, cần báo giá chi tiết từng hạng mục
Nhà có tầng hầm, thang máy hoặc mái bê tông nên được bóc tách riêng từng phần để tránh bị tính gộp giá. Điều này giúp bạn hiểu rõ vì sao đơn giá xây dựng phần thô có sự chênh lệch và dễ kiểm soát ngân sách hơn.
6. Ưu tiên đơn vị có hồ sơ năng lực và bảo hành rõ ràng
Một nhà thầu chuyên nghiệp không chỉ gửi bảng giá xây nhà phần thô, mà còn cung cấp hồ sơ năng lực, danh sách công trình đã thi công và chính sách bảo hành cụ thể. Đây là dấu hiệu của sự uy tín và minh bạch.
Cập nhật xu hướng giá xây nhà phần thô 2025
Theo dự báo, năm 2025 giá xây nhà phần thô TP.HCM có thể tăng 5–7% so với năm trước do chi phí nhân công và vật liệu. Tuy nhiên, chủ đầu tư có thể tiết kiệm 5–10% nếu chốt hợp đồng sớm hoặc chọn gói thi công trọn gói.
Nhiều đơn vị hiện nay cung cấp bảng báo giá phần thô linh hoạt, cho phép khách hàng tùy chọn nhóm vật liệu phù hợp ngân sách và phong cách công trình.
Hiểu rõ giá xây nhà phần thô giúp bạn dự trù ngân sách, tránh phát sinh và chọn được nhà thầu phù hợp. Hiện tại, mức giá trung bình tại TP.HCM dao động từ 3.300.000 – 3.800.000 VNĐ/m², thay đổi theo diện tích và vật liệu.
Để nhận bảng báo giá xây dựng phần thô chi tiết và cập nhật nhất, hãy liên hệ ngay đội ngũ tư vấn để được hỗ trợ tính toán chi phí và giải pháp tối ưu cho công trình thi công xây dựng của bạn.
