Bạn đang đau đầu vì nhà chưa hoàn công nhưng có giấy phép xây dựng, không biết có bán được hay hợp pháp không? Việc thiếu thủ tục hoàn công có thể khiến bạn gặp rủi ro khi mua bán, chuyển nhượng, hoặc thậm chí không được bồi thường nếu đất bị thu hồi. Nỗi lo về pháp lý phức tạp, tranh chấp tài sản, hay khó khăn trong đăng ký hộ khẩu là điều mà nhiều gia chủ đang đối mặt. Đừng để những rắc rối này làm gián đoạn kế hoạch của bạn! Hãy tham khảo ngay bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giúp bạn tự tin hoàn thiện thủ tục để đảm bảo quyền lợi tối đa.
Nội dung chính
I. Nhà chưa hoàn công nhưng có giấy phép xây dựng là gì?
Nhà chưa hoàn công nhưng có giấy phép xây dựng là nhà ở đã được cấp phép xây dựng hợp pháp nhưng chưa hoàn tất thủ tục nghiệm thu sau khi hoàn thành, theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014. Hoàn công là bước cuối cùng để cơ quan chức năng xác nhận công trình đã được xây đúng giấy phép, từ đó cập nhật tình trạng nhà vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (Sổ hồng).
Ví dụ, nếu bạn xây nhà tại Quận 3, TP.HCM, và đã có giấy phép xây dựng từ UBND Quận 3, nhưng chưa làm thủ tục hoàn công, ngôi nhà vẫn được coi là chưa hoàn công. Điều này có thể gây hạn chế về pháp lý, đặc biệt khi bạn muốn mua bán, chuyển nhượng, hoặc đăng ký hộ khẩu.
II. Hoàn công là gì và tại sao quan trọng?
Hoàn công là thủ tục nghiệm thu công trình sau khi xây dựng xong, xác nhận rằng ngôi nhà đã được hoàn thiện đúng với giấy phép xây dựng và các quy định pháp luật. Theo Điều 31 Nghị định 15/2021/NĐ-CP, hoàn công giúp:
- Xác lập quyền sở hữu: Cập nhật thông tin nhà vào Sổ hồng, chứng minh bạn là chủ sở hữu hợp pháp của cả đất và nhà.
- Đáp ứng điều kiện giao dịch: Theo Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014, nhà ở phải có Sổ hồng (bao gồm thông tin hoàn công) để tham gia giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, hoặc tặng cho.
- Đăng ký hộ khẩu: Nhà chưa hoàn công có thể không được công nhận là nơi cư trú hợp pháp, gây khó khăn trong việc đăng ký hộ khẩu, theo Luật Cư trú 2020.
Nếu không hoàn công, bạn có thể gặp rủi ro pháp lý nghiêm trọng, đặc biệt khi cần giao dịch hoặc đối mặt với thu hồi đất.
III. Nhà chưa hoàn công nhưng có giấy phép xây dựng có bị phạt không?
Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa quy định cụ thể thời hạn bắt buộc để hoàn công sau khi xây dựng xong, theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP và Luật Xây dựng 2014. Do đó, nhà chưa hoàn công nhưng có giấy phép xây dựng không bị phạt hành chính trực tiếp vì thiếu thủ tục hoàn công.
Tuy nhiên, việc không hoàn công dẫn đến những hệ quả gián tiếp. Bạn không thể chuyển nhượng quyền sở hữu nhà một cách hợp pháp, chỉ có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo Điều 118 Luật Nhà ở 2014.
Trong trường hợp đất bị thu hồi, nhà chưa hoàn công có thể không được công nhận là tài sản hợp pháp, dẫn đến mất quyền bồi thường, theo Luật Đất đai 2013.
Nhà không còn công bạn sẽ không được cơ quan chức năng cấp sổ hồng điều này dễ gây tranh chấp khi mua bán hoặc thừa kế. Vì vậy, dù không bị phạt, bạn vẫn nên hoàn công để đảm bảo quyền lợi lâu dài của mình.
IV. Rủi ro khi mua nhà chưa hoàn công nhưng có giấy phép xây dựng
Mua nhà chưa hoàn công nhưng có giấy phép xây dựng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Dưới đây là các rủi ro chính, dựa trên Luật Nhà ở 2014 và Luật Đất đai 2013:
Chỉ sở hữu đất, không sở hữu nhà
Khi mua nhà chưa hoàn công, bạn chỉ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không phải quyền sở hữu nhà. Theo Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014, nhà ở cần có Sổ hồng (bao gồm thông tin hoàn công) để chuyển nhượng hợp pháp. Điều này có nghĩa là bạn không được pháp luật bảo vệ quyền sở hữu ngôi nhà, dẫn đến rủi ro tranh chấp hoặc mất tài sản.
Khó khăn khi hoàn công sau này
Nếu giấy phép xây dựng đứng tên chủ cũ, bạn cần chữ ký của họ để làm thủ tục hoàn công, theo Điều 31 Nghị định 15/2021/NĐ-CP. Nếu chủ cũ không hợp tác, việc hoàn công trở nên phức tạp, tốn thời gian và chi phí.
Nguy cơ cưỡng chế tháo dỡ
Nếu nhà được xây không đúng giấy phép (ví dụ: sai diện tích, số tầng), cơ quan chức năng có thể yêu cầu điều chỉnh hoặc tháo dỡ, theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Điều này gây thiệt hại tài chính lớn cho người mua.
Mất quyền bồi thường khi thu hồi đất
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất, nhà chưa hoàn công có thể không được công nhận là tài sản hợp pháp, dẫn đến không được bồi thường hoặc bồi thường thấp, theo Điều 74 Luật Đất đai 2013.
Chi phí bổ sung để hoàn công
Người mua có thể phải chi trả để hoàn thiện thủ tục hoàn công, bao gồm phí điều chỉnh công trình (nếu có sai lệch) và lệ phí hành chính, thường từ 5-20 triệu đồng, tùy quy mô công trình.
Để tránh rủi ro, bạn nên yêu cầu chủ nhà cung cấp Sổ hồng hoàn công và bản vẽ hoàn công trước khi mua, hoặc nhờ Thiết Kế Nhà Rẻ kiểm tra pháp lý bất động sản.
V. Nhà chưa hoàn công nhưng có giấy phép xây dựng có bán được không?
Câu trả lời là có thể bán, nhưng chỉ chuyển nhượng được quyền sử dụng đất, không chuyển nhượng được quyền sở hữu nhà, theo Điều 118 Luật Nhà ở 2014. Cụ thể như sau:
- Chuyển nhượng đất: Bạn có thể lập hợp đồng công chứng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì đất đã có Sổ đỏ/Sổ hồng hợp lệ.
- Không chuyển nhượng nhà: Quyền sở hữu nhà không được chuyển nhượng hợp pháp, vì thiếu Sổ hồng hoàn công. Người mua chỉ sở hữu đất, không sở hữu nhà, dẫn đến rủi ro pháp lý khi sử dụng hoặc giao dịch sau này.
Để bán nhà hợp pháp, chủ nhà cần hoàn tất thủ tục hoàn công để cập nhật thông tin nhà vào Sổ hồng. Nếu bạn đang cân nhắc mua nhà chưa hoàn công nhưng có giấy phép xây dựng, hãy yêu cầu chủ nhà hoàn công trước, hoặc thương lượng giảm giá để bù đắp chi phí hoàn công sau này.
VI. Thủ tục hoàn công cho nhà chưa hoàn công nhưng có giấy phép xây dựng
Nếu bạn sở hữu nhà chưa hoàn công nhưng có giấy phép xây dựng, việc hoàn công là cần thiết để đảm bảo quyền lợi. Quy trình hoàn công tại TP.HCM bao gồm các bước sau, theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ hoàn công
Thu thập các giấy tờ sau:
- Bản sao có chứng thực giấy phép xây dựng: Bản chính giấy phép được cấp bởi UBND quận/huyện. Nếu bạn chưa có giấy phép xây dựng hoặc không biết nên bắt đầu từ đâu, hãy tham khảo hướng dẫn chi tiết tại Xin giấy phép xây dựng ở đâu? Hướng dẫn chi tiết cho bạn
để nắm rõ quy trình, cơ quan tiếp nhận và thủ tục cần chuẩn bị. - Hợp đồng thi công: Hợp đồng giữa chủ nhà và nhà thầu xây dựng.
- Bản vẽ hoàn công: Thể hiện tình trạng thực tế của công trình, do đơn vị thiết kế hoặc nhà thầu lập.
- Biên bản nghiệm thu hoàn thành: Xác nhận công trình đã hoàn thiện đúng giấy phép, ký bởi chủ nhà, nhà thầu, và đơn vị giám sát (nếu có).
- Báo cáo kiểm tra phòng cháy chữa cháy: Nếu công trình có diện tích lớn hoặc yêu cầu an toàn cao, theo Luật Phòng cháy chữa cháy 2001 (sửa đổi 2013).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Bản sao có chứng thực Sổ đỏ/Sổ hồng.
File mẫu hồ sơ hoàn công theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP
Bước 2: Nộp hồ sơ
Nộp hai bộ hồ sơ tại Bộ phận một cửa của UBND cấp quận/huyện. Bạn cũng có thể nộp trực tuyến qua Cổng dịch vụ công.
Bước 3: Thẩm định hồ sơ
Phòng Quản lý đô thị kiểm tra hồ sơ và công trình thực tế trong 7-10 ngày làm việc. Nếu công trình có sai lệch so với giấy phép, bạn cần điều chỉnh trước khi hoàn công.
Bước 4: Nhận kết quả
Sau khi thẩm định, bạn nhận Sổ hồng hoàn công hoặc thông báo bổ sung (nếu cần). Lệ phí hoàn công tại TP.HCM khoảng 100.000-200.000 đồng, theo Quyết định 75/2016/QĐ-UBND.
Nếu công trình có sai lệch nhỏ (như tăng diện tích sàn), bạn có thể nộp phạt và điều chỉnh để hoàn công, theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
Đừng để nhà chưa hoàn công nhưng có giấy phép xây dựng gây rắc rối cho kế hoạch mua bán hoặc sử dụng bất động sản của bạn. Nếu bạn cần hỗ trợ hoàn công hoặc tư vấn pháp lý nhà đất, Thịnh Cường Holdings sẵn sàng đồng hành. Hãy gọi ngay 0799282868 hoặc 0937178517 để được chúng tôi tư vấn chi tiết, cụ thể đúng với trường hợp bạn đang gặp khó khăn. Chúng tôi cam kết giúp bạn hoàn thiện thủ tục nhanh chóng, đúng quy định, để bạn yên tâm sở hữu ngôi nhà hợp pháp!
